外国人在美出售房产预扣税 FIRPTA WITHHOLDING

hadv2008

外国人在美出售房产预扣税 FIRPTA WITHHOLDING

FIRPTA WITHHOLDING RULES
1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。
FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人，与一般意义上的外国人有所不同。 包括：非当地居民/Nonresident alien individual、外国公司/Foreign Corporation、合伙/Partnership、信托/Trust 、外国资产/Foreign Estate。
在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？  
依据美国税法， 如果一年中在美国居留超过183天， 即成为美国税务居民， 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人， 只要一年中在美国居留时间超过183天， 即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年， 即便一年中在美国居留超过183天， 也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。
总而言之， 一般持有B类别或者F类别签证， 即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人， 只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。
对于外国公司的定义： 如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%，就视为外国公司，出售房产时适用FIRPTA。
从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的产权公司、律师事务所以及会计事务所，有责任指导卖方正确处理房产销售预扣税。产权转让后的20天内，会计事务所必须向国税局提交相关文件和表格。具体的操作办法是：外国人外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）和美国注册会计师协助办理。
国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。 出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。  

具体操作方法是: 过户公司在买卖双方过户签完字并 收到买方的付款后，按税率为买方代为预扣房产卖价15%的税。在过户后20天内，过户公司填写8288和8288A两份表格，与预扣款一并上交国税局。如果没有依法预扣这笔税款，买方可能会面临1万美元的罚款。外国人（卖方）再向国税局报税，当国税局确认卖方缴纳了所有的税金后，再将多余的金额退还。
  
Foreign Investment in Real Property TAX Act Withholding Rate  
  
Buyer’s purpose Under $300K $300K－$1000K Over $1000K
  
For residence Withholding exempt 10% 15%
  
For Investment 15% 15% 15%
  
  
曹氏会计事务所位于美国华盛顿州大西雅图地区，由经验丰富的美国注册会计师带领的团队，为客户提供个人和公司财务税务相关服务。多年来我会计师事务所指导和帮助了广大客户特别是新老移民在美国工作、投资和创业，积累了丰富的经验。 曹氏会计事务所业务范围包括个人税、公司税、成立公司、销售税、商业会计、非居民税号申请(ITIN)、海外资产申报、税务筹划、公司解散、税务局查账审计等。 我们也可以为您的公司设立会计制度丶选择商业软件。 我们可以为个人或公司提供合法省税的策略，为家庭进行房地产相关税务规划、1031 Exchange 房产置换延税以及外国人在美国出售房产，也为家庭设定省税计划，包括房屋买卖丶子女教育丶金融投资等。

外国人税号ITIN申请
曹氏会计师事务所是美国国税局授权代理认证机构，有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证，申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。如果没有我们对护照认证，申请人则必须将中国护照原件连同ITIN申请表格一并提交给国税局为期6周至12周的审核。没有了护照，漫长的审核期对于经常需要出境的人士带来诸多不便。而且国税局审核完之后，无论ITIN号码是否获批，护照都将以平信方式寄回，这样护照原件还存在寄丢的隐患。
  
  
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