美国置业指南：贷款三部曲 轻松圆美国买房梦

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一般华人来到美国，总会经历奋斗扎根丶适应融和的阶段，在存够一定存款后，就开始买房自住，结束租屋的岁月，实现安居乐业的美国梦。美国在经历数年前的次贷风波之后，房贷利率一直处在历史低点，加上房价也比次贷爆发前跌落，对于买家而言确实是进场买房的时机，而春天房源充足，若找到合意的房子，不妨化心动为行动。买房可以说是大部分人一生中的大事，根据统计数据，一般人一生中换房约3至4次。特别提醒，贷款是买房过程中一个重要的环节，如能先做课，谘询专业顾问，即能减少不必要的时间浪费及障碍，顺利贷款，购得梦想之屋。
事先做功课
除少数人买房用现金支付外，大多数人买房都需贷款，而在贷款审核严格的今天，应事先做足准备，可以省下金钱与时间。陈燕萍建议要买房的人最好先做功课，到贷款银行了解贷款程序以及所需要的文件。目前银行都是要根据贷款人的还款能力来提供贷款。当然了，还款能力与收入(包括月收入丶出租所得丶赡养费丶退休金)及开销有关。通常贷款人每月所需支付的贷款(包括本金丶利息丶地税和保险)加上开销(包括汽车贷款丶学生贷款丶信用卡帐单..等)，不能超过总体收入的45%。由于房利美贷款机构对贷款金额有所限制，要取得低利息的贷款，一家庭的贷款上限是41万7千，2家庭的上限是53万3千8百50美元，3家庭的上限是64万5千美元。高额的贷款也有限制，而且利息也会高一点。
此外，房利美机构对想购买新建的共有公寓及合作公寓的买主也有严格的要求。为了避免受公寓财务状况不佳的影响，房利美会要求贷款银行查看大楼的财政报表，并要求预售率达70%，自住率达51%才准与贷款。因此想买全新共有公寓及合作公寓的人，务必要通盘了解，免得白忙一场。但是部分银行对不适用房利美的共有公寓及合作公寓，也有提供一定的贷款计划。
房利美提供的低利贷款，以房屋类型订出不同的点数收费，例如一家庭免收点数丶2至4家庭收一个点数，共有公寓的首付若在10%以下收0.75%点数，付25%首付以上无点数，合作公寓不收点数，但首付低于20%，则须购买贷款保险。
建立良好信用记录
目前市面上的低利率几乎都是房利美(Fannie Mae)贷款机构释放出来给民间贷款机构。例如以4月份为例，30年的利率是3.5%，15年的利率是2.75%，一般人要取得如此低的利率，需要准备以下条件：1.提供两年的税单丶信用调查评分丶工作状况(需在同一家公司或同一行业有两年或以上的工作时间，算是工作稳定，当然也有例外，如刚毕业工作的专业人士)，2.提供资产及银行存款证明，3.头期款需在20%以上。根据每个人的信用评分，所付的过户费也会不同。一般银行会要求信用评分至少要在640分以上，分数越高，点数越低。例如信用高达740分者，首付25%，就可免去点数，但信用评分640分的人，同样是首付25%，却要付2.5%的点数费用，假设贷10万美元款，后者就要多付2500美元，若贷40万美元款，就等于多付1万美元，可见建立良好的信用至关重要。信用不足者仍可以提高首付比例来降低点数，例如首付达40%，就可降0.5%点数。陈燕萍提醒大家，要建立良好信用，就一定要准时付清信用卡。
灵活通另类贷款
对于一些自雇或从事餐馆丶装修业的华人，在购屋时可能无法取得低利息查收入的房利美贷款，一般银行会针对这类客户及须借Jumbo Loan巨额贷款的顾客，特别推出灵活通贷款。陈燕萍提醒自雇者仍需由会计师出信提供在过去两年的销售额，受雇人士则需由雇主提供雇主证明。这类贷款计划的贷款利率自然比较高，如果是用来自住，通常须付35%的头期款，如果是投资则需支付45%的头期款。
打算要贷款买房的人，最重要的是保持良好的信用评分，并事先了解自己的借款额度(lending power)，因为一般的卖方都会要求买方提出银行的预批信(pre-approval)。所以买方准备好齐全的文件，请银行评估，一般来说预批信当天就可取得。一旦买卖双方签订合同后，买方有45-60天的时间锁定利率申请贷款，如果届时因卖方无法如期搬出，或买方无法顺利取得贷款，而将过户日期后延，此时就有罚款产生，建议买卖双方一起面对解决，通常可再延期30天。
至于是找银行的贷款部门，还是找贷款公司比较好？这就见仁见智了。有些人已与银行有其他业务往来，双方熟识，作业自然比较方便快速，而银行也自行推出一些灵活通贷款，方便不查收入及借巨额贷款的顾客。贷款公司则是将不同银行的各种贷款方桉收集起来，让顾客选择合适自己的，选择性较多。
一般来说过户费用占房贷的4%-5%，细心的买主可以向多家银行谘询了解，并要求一份过户费用清单（Good Faith and Truth Lending）。根据美国政府规定，银行必须将所有费用明析列印出来给客人，而且这中间不能有任何隐藏费用，以保护民众。银行在同意贷款前，也会请有执照的估价师来评估房价，他们通常会以同一地区在过去6个月内成交的房价来做评估。为了让买房过程顺利，避免节外生枝，买主最好在抓好过户费用预算外，也要多准备一些现金，以备不时之需及额外的开销。





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