当一、二线城市一房难求，谁来关心三、四线城市？

海龟

在开始阅读前，先提一个问题：你猜6年前，全国人均GDP最高的城市是哪里？
答案是：克拉玛依

克拉玛依是一座位于新疆的、人口只有39万的小城市。但在2010年的时候，那里的人均GDP是25万人民币，深圳的2倍，北京的2.6倍。因为盛产石油。
可就在六年后，克拉玛依的人均GDP已被深圳追平，和北京的差距也被缩小到1.5倍。这六年，克拉玛依的GDP非但没有增长，反而从2010年的700亿元下降到了2015年的670亿元。
再说房价：2010年克拉玛依的平均房价是3500元/平方，深圳的平均房价是14000元/平方；到现在，克拉玛依是5000元/平方，深圳却已然达到了47000元/平方的天价。
如果算上通货膨胀与人民币贬值，像克拉玛依这样的三线城市，房价不但没涨反而相对下降了。
当一、二线城市陷入"地荒"，有了“面粉贵过面包”的奇特景观同时，三线及以下城市的楼市却一番低迷。 最新一期渣打中国开发商景气指数（CDSI）显示 2016 下半年开发商情绪略趋疲软，二季度调研的三线及以下城市住宅销售并未显著回升；去库存仍在继续。
库存为什么去不掉？当然是需求严重不足，然而为什么需求不足？
造成需求不足的原因还要从2012、2013年说起，这两年持续的购房热导致某些地方政府和开发商判断失误，误以为居民透支消费购房属于正常的购房需求，从而做出大规模的开发房地产的决定，导致供过于求，大量的房子没人买，库存越积越多，直到2016年还是个难以解决的问题。
眼下人口向大城市聚集的趋势已经无可避免，北上广深每年几十万人口的净流入人口大部分来自三四线城市，也就是那些去库存最难的那些城市。当年中金公司的一个城市发展专家说，未来中国五分之四的人口都将集中在京津冀、长三角、珠三角和成渝等都市圈。
净流出的人口，相对弱势的经济地位，几近饱和的房屋自有率（前提是拥有购买能力），这些都让去库存的前景堪忧，与此相对应的则是地方财政收入和城市建设前景的不乐观。
其实这种情况，在内陆资源型城市中随处可见。石油、煤炭等天然资源价格奔溃，炼钢等工业产能过剩，引发了一系列连锁反应；同时也导致了三四线城市的步履维艰。东北的工业、山西的煤矿、河北的钢铁、新疆的动荡，这些内陆三、四线城市的未来又在哪里？
为了解决这个疑惑，我对比了2010年和2015年GDP前200名的城市（含一、二线城市）的数据，又对过去五年里经济增长和产业结构变迁进行了全面的梳理，于是有了以下结论。
衰落中的城市
在这200个城市之中有42个城市的GDP增长速度低于一线城市中增速最低的上海。而在这42个城市中，绝大部分是北方的资源型城市，也就是上面我们讨论过的。比如倒数前五名的克拉玛依、大庆、铁岭、鞍山以及山西的吕梁。
这些城市的衰落并不出乎我们的意料，但出乎意料的是“42”这个数字远远小于我的猜测。换句话说，你敢相信在全国GDP前200的城市中，上海的GDP增速仅排157？
不过还好，这是一个经济分化、产业转型的时代，有些地区的衰落也是不可避免的，只要规模可控，道路就不会太曲折。德国的鲁尔区，美国的底特律都是前车之鉴。
崛起中的城市
而在这200个城市中，又有48个城市GDP增速高于一线城市中增速最快的深圳。数量甚至多于衰落中的资源型城市。也就是说，在过去的六年里，在三四线房地产经济熄火的当下，这些城市的发展速度非但没有慢于一线城市，反而更快一些。
这48个城市里，又有绝大多数还是内陆的中小城市。他们是如何避免克拉玛依们的悲剧的？
我大概总结了五个原因：
1. 国家突然砸下来一笔钱。
这48个城市里有一些是仗着国家的大力支持保障自身发展的。海量资金从天而降，基础建设大干快上，GDP增长自然有保障。在增速排名的前十当中，如贵阳（第一）、遵义（第二）、乌鲁木齐（第八）三个城市。比如贵阳在2010年只获得了1000亿左右的固定投资，但在2015年的固投已高达3000亿，足足增长了三倍。
当然，祖国母亲的温暖是有限的，所以像贵阳这样的城市并不多。不过一旦获得国家的某种青睐，飞上枝头不是梦。
2. 紧抱央企爸爸的大腿。
如果没有祖国母亲的关爱，抱紧央企爸爸的大腿也是一种出路，比如增速第九的莆田。莆田GDP的飞速增长其实不是依靠我们熟悉的黑医院和淘宝鞋产业，事实上真正支撑增速的是福建的石化工业大发展。
2011年前中石化的总经理来福建挂职锻炼，风风火火的搞出了两个大手笔：湄洲湾和古雷半岛石化工业带，这是两桶油近年来在沿海最大的石化投资布局。莆田和漳州作为其中的受益者，经济增速很快就变得耀眼夺目。
3. 不靠海，就建交通枢纽。
很多内陆的三线城市远离海岸线，也没有金贵的港口。但是一些地方却可以打造成黄金枢纽。比如四川的资阳，因为靠近成都的国际机场而被唯品会看上，建设成了其西部物流基地。继而京东、顺丰等物流电商企业陆续接踵而至。这种聚合效应一旦形成，即会带来规模成本优势，也会带动整条产业链的发展，经济增长自然越来越顺。
不过，上面三种因素都是可遇不可求，只能作为个例。真正有借鉴意义的，只有下面两种。
4. 成本优势，产业转移。
制造业从高成本地区向低成本地区的转移，是一个永恒的过程，只要发达城市的产业在不断升级，周边的中小城市就将受惠于此，获得源源不断的发展动力。
其中，典型的代表是湖北北部的一座小城市——襄阳。襄阳本身没有特殊资源，位置也不处于交通枢纽。但是由于低廉的劳动成本和土地成本，使得东风日产把天籁、英菲尼迪的生产线搬到了这里，由此延伸除了一条完整的工业产业链。在过去五年，襄阳的GDP增长了220%，高居全国第三。大武汉并没有吸到他的血，反而为他提供了长大的动力。
5. 传统产业，稳步升级。
不是所有城市都能得到外来资本的眷顾的，那么就要靠自力更生了。三四线城市和一二线城市的产业升级是截然不同的，他们缺乏像一线城市那样的人才优势，高大上的互联网、人工智能很难沾边。
三四线城市的升级，更多建立在其传统产业的地盘上。比如宜昌的磷化工、菏泽的炼油化工、宁德的不锈钢，都是国内首屈一指的产业聚集区。虽然玩的同样是工业，但是和北方那些资源工业不同的是，他们的下游需求方向并不是源自房地产。
这么看了一圈，我发现了一个规律，三四线城市在工业的发展上依旧具有明显的成本优势，因此不管是吸引外来投资，还是内生性长大上，都依旧大有可为。
但前提是，你得避开了房地产这个大坑。