在美国哪类房型适合你？ 哪类涨幅大？

mycoolfeng

美国地广人稀，大部分住宅类型为独栋房屋，国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外，也有公寓丶排屋丶小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流，首先就要搞懂关于美国房子的基本类型与分类。


别墅（House）



小学英语最早学到的单词之一house，它指的是单家独户的独立别墅，也与国内所说的“别墅”类似，可以是一层或者多层的独立房屋。别墅通常有附属的院子和花园丶停车库，还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House（独立屋），在英国丶加拿大常用Detached（独栋别墅）表示。

别墅的优势

别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形丶院落改善丶设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。

别墅的劣势

不过，独栋别墅也有缺点，其价格较高，对购房者门槛要求高。如果不自住，别墅并不太容易出租，经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。此外，由于花园丶车库丶游泳池丶地下室丶房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。

因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。


公寓（Apartment/Condo）



国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区（70年使用权），是一户（一人或多人）居住的单元。国内的公寓则属指商业地产，使用权只有40年，与其它商用地产类似。

公寓主要分类

公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房丶洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。

Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大丶美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。

公寓还有Co-ops，常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓，该公司出售公寓股份，业主购买的并非此公寓内的一套单位，而是购买了公司股份，并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型，故不着重介绍。

Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？掘金大师在此列举出两者的差别。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。

公寓的优点

公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

公寓的不足

不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

总的来说，公寓更适合喜欢正现金流，及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权，靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取正现金流。在房地产界有句名言“位置丶位置丶位置”（location，location，location），这一说法在公寓上尤为突出。一般来说，只要位于学校周边丶市中心，或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。


联排别墅（Townhouse）



联排别墅也称为联体别墅，在国内一些小区存在，不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号，两户及以上家庭共享同一个连续墙面，院子之间多用篱笆或植物墙隔开，有些Townhouse带有小院子和车库。

在有些国家，联排别墅有多种变形，包括Duplex House（双拼屋）丶Triplex House（三拼屋）等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。

联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。

联排别墅类似于公寓的别墅化，兼具两者的特征。价格适中，带有部分土地所有权，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。

各房屋类型升值空间对比



说过最主要的三种房型，我们来对比一下三种房屋的增值空间。普遍来说，别墅升值空间大于联体别墅，联体别墅又大于公寓。房价方面也遵循这一顺序，别墅联排别墅公寓。

除特殊情况，如日本老龄化丶单身化致使公寓涨幅优于别墅，其它绝大多数时候，这一规律在西方国家都屡试不爽。为此，我们特地选取加拿大丶美国丶澳大利亚三大投资目的地国的温哥华丶洛杉矶丶墨尔本三个城市作例证。

首先以温哥华2016年10月的各类房屋价格指数为例，该指数反应的是各房型的涨幅情况。最上方蓝色线为独栋别墅，红线为联排别墅，绿线为公寓。可以看出，五年来独栋别墅的升值幅度明显高于联体别墅和公寓，而联体别墅则略高于公寓。

上月温哥华别墅均价为154.58万加元，联排别墅为66.92万加元，公寓为46.21万加元。


大温地区3年房价指数（来源：大温房管局）

下图以洛杉矶为例，上方深灰色线为独栋别墅中位价走势，下方浅灰色线为公寓中位价走势，中间黑线为所有类型房屋价格。别墅的价格明显比公寓高许多，其价格走势也比公寓更为陡峭，上涨幅度比公寓更大。

至今年第三季度，洛杉矶公寓中位价为71.5万美元，独栋别墅中位价为145.55万美元。


洛杉矶各类房屋中位价格（来源：Douglas Elliman）

最后看墨尔本。该地截止今年7月的别墅（蓝线）中位价为72万澳元，公寓（黑线）价格为52万澳元。别墅价格走势明显比公寓更为陡峭，说明其升值更快。

十年以来，墨尔本别墅升值幅度约为95%，而公寓升幅为67%。


墨尔本过去10年房价

从长期升值角度来看，在西方国家投资别墅的确比公寓有优势。但别墅价格明显高于公寓，且不像公寓每月有租金收入，投资杠杆优势不如公寓明显。

来源：侨报网