“停止去库存”打响第一枪 楼市巨轮正在全面转向

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　　多年过后，人们仍会清晰地记起这四年，就像记起20年前的住房市场化改革一样。
　　日前，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为全国第一个告别去库存的城市。
　　去库存结束，意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓，同时以扩大供地为代表的“补库存”开始，以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。
　　时光好轮回。四年前，呼和浩特正是国内首个取消限购的城市，从此为楼市去库存拉开序幕。

　　事实上，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平，三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题，部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存，显然是顺理成章之举。
　　



　　如今终于有城市打响了第一枪，下一个是谁？
　　1去库存的这四年
　　2014年，楼市从狂热中冷却。
　　在经济下行压力陡然加剧之下，土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演，连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。
　　


　　然而，楼市还没凉多久，刺激政策就卷土重来。
　　打响第一枪的，正是呼和浩特。2014年6月20日，面对楼市下行、库存高企，呼和浩特率先“取消限购”，开启楼市去库存之路。
　　有城市愿当出头鸟，各大城市也都不不再遮遮掩掩，“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底，在不到半年时间里，全国47个限购城市，共计42个城市取消限购，还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。
　　取消限购，并未将楼市从泥潭中拉出，当时除了厦门深圳房价有所复苏之外，其他城市依旧深受高库存之累。
　　随后，真正的大招发出：央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开，房贷按揭利率降到近十年最低位。
　　


　　货币之水的汹涌澎湃，彻底激活市场的投资热情。
　　与此同时，各地纷纷出台楼市刺激政策，发放购房补贴，降低交易契税，甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。
　　侠之大者，为国接盘。
　　楼市彻底被搅活，以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出，在2016年上半年率先开启上涨之路，其声势之浩大，甚至一度超越一线城市。
　　然而，此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻，资金在一二线城市反复进出，却不愿给三四线城市让利分毫，去库存的政策初衷仍未能体现。
　　于是，2016年末到2017年，棚改货币化横空出世。
　　央行以PSL向政策性银行发放贷款，政策性银行再以棚改专项贷款，支撑三四线城市的棚户区改造，三四线政府获得贷款资金之后，从而有钱进行货币化安置，拆迁户拿到现金之后，就有了入场的资本。
　　大拆大建大补贴，三四线楼市也被彻底激活。
　　


　　正是依靠棚改，大力布局三四线的碧桂园，从排名前十的房企中一跃而上，连续超越万科、恒大，跻身中国房地产一哥。
　　一二线的库存去了，三四线的库存也去了，然而，房价却出现全线上涨，居民手中的储备被掏空，消费增速也不断走低，高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。
　　2涨价去库存的悖论
　　这四年的上涨历程，制造了一个相当令人困惑的悖论：楼市去库存，为何最终去成了房价暴涨？
　　一般商品，诸如苹果，一旦滞销，唯有降价抛售，方能去掉库存。但房子不同，越降价越没有人买，反而价格上涨的势头越猛，抢房的情绪就越高涨。
　　涨价去库存，这看起来是个悖论，但却符合中国最基本的政治经济学，更得到实践一而再再而三的检验。
　　究其根本，住房不是普通商品，而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用，决定了楼市去库存只能以涨价为结局。
　　


　　从消费品的层面看，住房满足的是居住需求。显然，租房与购房皆能满足居住需求。
　　从投资品的角度看，买涨不买跌是必然的市场铁律，因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌，资产价值就随之下跌，整个市场的投资欲望同样随之衰退。
　　从抵押品的角度来看，房价上涨，房子作为抵押品的价值随之升高，银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨，就促成房地产与信贷的双重繁荣，从而带动金融周期的泡沫化。
　　所以，房价一旦上涨，就会产生顺周期的正反馈效应，反之亦然。
　　在中国，房产的投资属性，远远大过消费属性，这就决定了在正常市场里，房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能，在我们这里并不适用。
　　如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实，我们不难得出一个结论：
　　楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说，在中国，楼市去库存，就必然以房价暴涨为结果。
　　正如很多人说的，涨价去库存，刷新了宏观经济学教科书。
　　3繁荣过后
　　在中国长达20年的房地产繁荣周期中，其间有两次颇具代表性的楼市回调。
　　一次是2008年，全球金融危机影响之下，楼市由盛转衰；
　　另一次是2014年，经济下行压力加剧，一二线城市销售惨淡，三四线城市更是高库存重压，债务问题愈发严重。
　　2008年的这场楼市危机，以四万亿大投资而告终，国人开始第一次领略房价暴涨的威力。
　　2014年的这场楼市危机，则以涨价去库存而结束，从一二线到三四线，几乎所有人都被席卷其中。
　　这两场房价上涨的共性在于，他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。
　　不同之处在于，这一次的刺激手段更加直接，影响范围更加广泛，对于国民心态的改造也更为深刻，带来的影响也更为深远。
　　也正因此，这一次的楼市调控更为坚决，遏制高房价泡沫的决心更为坚定。
　　在表态上，前有“坚决遏制房价上涨”，后有“楼市调控不力坚决问责”；
　　在调控政策上，前有限购限价限贷限售的新常态，后有房地产税的头顶之剑；
　　在治理行动上，前有30城反炒房专项整治，后有热点城市约谈问责制；
　　在货币调控上，前有棚改货币化全民收缩，后有货币之水禁止流入楼市。
　　这一切，都可以归结为一个关键词：冰封。
　　冰封楼市，不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间，也能为房地产税等长效机制的出台创造基础，更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。
　　停止房地产去库存，现在看来还只是一地一城的个别行动，但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。
　　不要跟大趋势对着干，上涨时如此，调整时更是如此。
来源:中国经营报