贷款问题找宜安,最新政策抢先看——个人房屋产权转移LLC合法化（上）

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自2017年11月8日，美国房利美(Federal National Mortgage Association,简称：Fannie Mae)发布一条新规定Servicing Guide Announcement SVC-2017-10: “允许个人的房屋产权转移到LLC “。该政策的出台，打破了二级房产市场对个人房屋产权转移至LLC公司的限制，也是房利美关于个人房屋产权所做出的重要改革之一，一时激起千层浪，今天宜安EON就带领大家一起解读一下这一项新规定，希望能够对您有所帮助。作为一个紧跟时代潮流，专业高效的团队，宜安随时向您推送最新的房屋贷款新政策，为您带来最大的便利和实惠。请持续关注我们哦！


什么是LLC？
在美国，商业公司通常分为LLC,LLP,INC或CORP几种类型，其中LLC是Limited Liability Company 的缩写，即有限责任公司。LLC的所有人被称之为“成员“，在美国。大多数州均未对LLC产权设置限制，因而这个” 成员“可以是个人，股份公司，其他LLC或者是外地的单位，且成员的数目并无上限。同大多数州一样，伊利诺州也允许只有一位成员的有限责任公司(Single member LLC)。
（信息摘自：https://www.irs.gov/zh-hant/businesses/small-businesses-self-employed/limited-liability-company-llc）


为什么要把产权转移成LLC？
有限责任，顾名思义，房屋产权转移至LLC，其明显优势之一就是有限责任。购房者通过成立 LLC 公司后职业买房（尽管该公司只有房东一人），公司只负有限责任，一旦被起诉，被告方是公司而不是个人，牵扯到赔偿金的时候，赔偿金额的最高额度就是所有者对该公司投资的总额，股东无须搭上自己对公司投资以外的所有个人财产。说白了，保护你的腰包不被掏空。
比如，某房客搬入新居邀请朋友来家一聚，然而其中一位受邀者不慎因地滑跌倒，造成身体严重受伤，该受邀者可同时提告房客和房东来支付自己所有的诉讼费用和医药费。这笔费用很可能是巨额的，很有可能超过此投资房的总资产。这时候，房屋产权的性质就至关重要，如果这幢房子的产权是房东个人，那么很有可能最后房东“赔了房子又折兵”， 房子赔进去还会牵扯到自己的其他资产。但如果产权是LLC，那么房东只需要支付当初对LLC投入的总资产的数额， 以此保护个人的财产不受到威胁。当然，宜安在这里举的是一个非常极端的例子，辅助大家理解LLC如何帮房产所有者规避财务风险，保护财产。
另外，房产所有人倾向于转移产权至LLC的另一大原因就是保护个人隐私。在美国，房地产的信息都是公开透明化的，房屋报告信息人人都可查阅。出于保护隐私的考量，房东会更改产权至LLC，这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字。
除此以外，产权转移LLC还有在避税方面的优势（主要涉及到赠与税，遗产税和各项抵扣等），在此不做赘述，如有具体疑问可以咨询注册会计师或税务律师，联系宜安EON，我们也可为您推荐有经验的行业专家为您解答税务方面问题。


您是不是已经违反法规？
美国二级房产市场比如房利美，房地美，FHA（Federal Housing Agency）等机构都有严格限制不允许房主在还清房屋贷款前将名下产权转入LLC。很多房东都会面临在规避投资风险和违反法规两者之间纠结，和选择铤而走险。而一旦被查出确实有违规将房屋产权放入LLC，房主会被勒令立即还清所有贷款，否则强行进入拍卖程序。好消息是房利美于2017年11月8日悄然出台一个新规定，针对于2016年6月30日之后完成过户的房产将可以在过户后将产权从个人转入LLC；如果您的投资房产是在这之前过户的，请您现在联系宜安EON贷款集团 224-326-0366或info@eonmortgagegroup.com详细咨询，让宜安帮您免除后顾之忧。


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